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REIT市场会改头换面吗

时间:2019-10-13 05:46:44 来源:互联网 阅读:0次

  REIT市场会改头换面吗?

  就势论市

  对获得评级的信托来说,贷款顶限降至45%对它们的影响其实不大,因为这些信托大多数都没有用尽60%的“配额”。倒是那些没有评级的信托,贷款顶限调高可能令它们面对更大的利率风险——如果在新条例通过后,它们都把举债率提高到45%。

  对于房地产投资信托(REIT),你是不是众多情有独钟的投资者之一?

  若你是追求高股息派发者,你应该不会错过REIT。根据上周五的数据,在新加坡交易所挂牌的33只REIT,股息收益率超过5%的占了30只;股息收益率超过6%有22只,超过7%的也有12只。

  新加坡金融管理局不久前发表了厚达37页的报告,征询公众的意见,希望通过一些新条例,提高REIT的透明度和监管,增加它们的吸引力,并增强投资者的信心。

  长期以来,REIT付费给信托管理人的结构备受争议。信托管理人目前的收费,其中一项依据是资产的规模,它通常是房地产价值的0.3%到0.5%,这可能促使信托管理人,为了获取更高的收入,只专注于壮大资产规模,而忽略了为投资者创造价值。加上信托管理人在收购和脱售资产的时候,可按交易价值,得到一笔费用(一般是收购价的1%、脱售价的0.5%到1%),也可能令信托管理人过于频密地调整组合,以致信托的收入出现波动。

  金管局终于有意改变这个收费模式,认为“收费的计算方法,必须考虑到投资者的长期利益,以拉近信托管理人和信托投资者之间的利益”。虽然金管局还没有提出具体的建议,但总算踏出一步,希望能看到一个更贴近投资者利益的收费模式。

  负债与资产比率顶限划一为45%

  多人讨论的建议之一,是将REIT的负债与资产比率顶限划一为45%。在目前的条例下,获得信评机构评级的REIT可举债高达60%,其他REIT则是35%。在刚开始的时候,多数人对这项建议赞好,因为大家都把目光放在从“60%调低到45%”的部分,认为这对整体的REIT市场的信用评级有利,但是却忽略了从“35%调高到45%”的另一个部分。

  对获得评级的信托来说,贷款顶限降至45%对它们的影响其实不大,因为这些信托大多数都没有用尽60%的“配额”。倒是那些没有评级的信托,贷款顶限调高可能令它们面对更大的利率风险——如果在新条例通过后,它们都把举债率提高到45%。

  根据联昌国际的报告,负债与资产比率超过40%的REIT只有四只——辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust)、浩正零售信托(Croesus Retail Trust)、吉宝房地产信托(Keppel REIT),以及华联商业信托(OUE Commercial Trust),介于41.7%到42.4%。

  这些比较接近45%顶限的信托,如果有资金上的需要,它们可能得通过发行新单位集资,而这就会稀释每单位的派息。又或者,它们会发行被金管局归类为“股权”的混合证券,支付比一般贷款高的利率,导致信托的回报率降低。

  发展活动限额调高到25%具争议

  另一个具争议的建议,是将发展活动的限额从总资产价值的10%调高到25%,让REIT能更灵活地为老化的资产重新注入活力。目前的10%限制,可能会令一些规模较小的REIT,无法参与未完成项目,或重新发展一些残旧项目,在提高到25%后,它们便可以更灵活地投资并为资产增值,以制造更高的租金回报。

  但是从另一个角度看,这项建议却可能让REIT“变相”成为房地产发展商,参与更多房地产开发活动,可能令它们面对更多不确定性风险。此外,如果REIT可在发展及翻新上花费更多,意味着它们可能需要更多资金,而这就又回到举债率和贷款成本的问题。

  金管局拟议中的各项新条例不至于让整个REIT市场改头换面,但市场透明度和监管水平预料将会提高,有助于增加投资者对REIT的信心。然而,REIT的拥护者所追求的是稳定的派息率,这些条例会如何改变REIT的股息收益率,是值得观察的。所有的政策都有两面,我不是李布衣,所以无法肯定说明那一面的力度会比较大。提高发展活动顶限和贷款顶限,将让信托管理人有更灵活的发挥空间,如何增加信托的回报率而不是降低,就要看他们的功力了。

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